Покупаем жилье в Черногории: на что стоит обратить внимание

Поделюсь своими соображениями о том, по каким критериям стоит выбирать недвижимость в стране, что необходимо знать покупателю перед совершением сделки и какие подводные камни могут поджидать клиентов при выборе.

Спрос и предложение

Чтобы понять, какую стратегию для покупки элитной недвижимости в Черногории стоит выбрать, необходимо посмотреть на актуальные цифры и данные. С 2022 года доля россиян среди покупателей элитного жилья в Черногории остается стабильно высокой и держится на уровне более 50%, по нашей оценке портфеля сделок. Российские клиенты приобретают такую недвижимость как для собственного проживания (50%), так и для инвестиций с краткосрочным проживанием (50%).

У категории инвесторов также весьма востребована программа покупки апартаментов с гарантированной доходностью 6-8% на первые три года владения. Именно по ней предпочитают покупать жилье инвесторы, которые планируют начать получать пассивный доход сразу после ввода объекта в эксплуатацию.

Абсолютным лидером среди локаций для покупки выступают города на побережье – Будва и Тиват. Но с развитием инфраструктуры и жилой недвижимости в горных районах, около 15% клиентов Dukley, например, перераспределили свой спрос в локации с горнолыжными курортами – например, в Колашин. Спрос на покупку строящегося жилья у клиентов из России вырос с 2022 года на 20%: они готовы ждать окончания строительства, чтобы в итоге получить объект с развитой инфраструктурой.

Рынок нового жилья в стране имеет достаточно несбалансированное предложение. В основном оно сформировано проектами класса комфорт (73%) и элитной недвижимостью (21%), а бизнес-класс только начинает формироваться. Средняя стоимость квадратного метра в разных классах составляет 4.500 евро для класса комфорт, от 10.000 евро для элитного жилья и около 5.000 евро для проектов класса бизнес. Как правило, от элитных объектов они отличаются отсутствием сервисов и обширной инфраструктуры, но качество материалов и расположение таких комплексов обычно выше, чем в классе комфорт.

Алгоритм покупки и оформления недвижимости

Покупка жилой недвижимости в Черногории на сегодняшний день не сильно отличается от процедуры ее приобретения в других странах. Формально подписание договора купли-продажи занимает пару часов. Однако для заключения сделки иностранцу предварительно необходимо заказать нотариуса и судебного переводчика. Для покупки недвижимости из документов по факту покупателю потребуется только паспорт. Чтобы забронировать объект, на вторичном рынке от клиента потребуется аванс, на первичном – резервационный взнос, который индивидуально устанавливается застройщиком.

Перед заключением договора покупателю стоит помнить: в документе могут быть прописаны любые условия, в том числе ограничения клиента по сроку проживания в купленной недвижимости в течение года или же обязанность застройщика по сдаче объекта в аренду.

В компании Dukley, например, доступны программы гарантированной доходности от 6% годовых в первые три года владения: в случае несоблюдения этих обязательств клиент будет вправе обратиться в суд, а компания, в свою очередь, несет ответственность за доходность приобретенной недвижимости.

Договор составляется на черногорском языке, но в ходе сделки переводчик доносит все его положения до покупателя. Расходы покупателя при оформлении сделки складываются из оплаты нотариальных такс и услуг судебного переводчика.

Кредитные возможности покупателей ограничены: ипотека в стране доступна только для граждан, однако на первичном рынке девелоперы предлагают иностранным покупателям разнообразные программы рассрочек. Законодательно этот инструмент не регламентирован, что дает возможность прописать индивидуальные условия - установить комфортный размер первоначального взноса и ежемесячных или ежеквартальных платежей. Однако важно, чтобы все пункты были четко указаны в договоре, в противном случае могут возникнуть проблемы с его регистрацией.

Мы рекомендуем отказаться от идеи оплаты сделки наличными, поскольку в таком случае потребуются дополнительные бумаги, подтверждающие источник получения средств. Открыть банковский счет в черногорском банке без ВНЖ достаточно проблематично, но для проведения сделки подойдет счет в банке любой другой страны (кроме России).

Согласно данным компании Dukley, с  2022 года 15% покупателей элитной недвижимости из России стали заключать сделки, оплачивая покупку криптовалютой. Однако отлаженные способы оплаты покупки жилья именно криптовалютами есть у единичных девелоперов. Компания Dukley прошла довольно серьезный путь по созданию этой платежной схемы, чтобы клиенты действительно оплачивали покупку криптовалютой, а не прибегали к помощи посредников для обмена средств с криптокошельков на евро.

ВНЖ за долю в недвижимости

В стране действует закон, предусматривающий выдачу иностранцам годового вида на жительство (с правом продления) при покупке жилой недвижимости в Черногории на любую сумму, и для россиян никаких ограничений нет. Для получения ВНЖ Черногории достаточно владеть долей от 50% в любом жилом объекте страны.

Покупатель открывает годовой ВНЖ, пребывать с ним в стране можно большую часть года. Продлив 5 годовых ВНЖ, в 6-й раз при длительном проживании в Черногории собственник имеет право податься на 5-летний ВНЖ. А после его истечения – претендовать на гражданство. Даже если владелец жилья один раз пропустит срок продления ВНЖ или не выполнит условия по количеству дней пребывания в стране, на основании документов о собственности его легко получить заново повторно. Таким образом, покупка жилья в Черногории становится также возможностью для легальной релокации не только собственника, но и его семьи.

Среди новых запросов и трендов рынка мы в Dukley отмечаем увеличение количества желающих купить жилую недвижимость совместно с коммерческой: сейчас в статистике компании такие запросы составляют 7% от общего числа клиентов.

Для многих такое желание связано с релокацией бизнеса, а также с потребностью приобрести недвижимость для проживания вместе с объектом для сдачи в аренду и получения пассивного дохода. Застройщики Черногории разрабатывают комплексные продукты для удовлетворения данного запроса: предусматривают в качестве дополнительной услуги подбор коммерческой недвижимости для сдачи в аренду: все это говорит о том, что в Черногории и дальше будет формироваться дружелюбное русскоязычное сообщество предпринимателей, владельцев бизнеса и рантье.

Изображение пресс-службы Dukley

Источник: FromMillion