Куда инвестировать в 2021 году для гарантированной доходности в будущем

Андрей Елисеев, генеральный директор Insolver

Получил образование в институтах CCIM, MBA РАНХиГС и MBA Skolkovo. Выступал преподавателем курса «Экономика и реализация девелоперских проектов» в РАНХиГС.

Профессиональный опыт в недвижимости более 14 лет. Работал в таких компаниях как CBRE и Группа ПСН. За время работы в компаниях положил в портфолио более 10 проектов (БЦ Аэродом, БЦ Карачарово, КП Репино Бриз и другие) с общим объемом продаж свыше 10 млрд. рублей. Имеет большой опыт приобретения и реализации объектов коммерческой недвижимости.

В 2018 году основал компанию Insolver, которая сфокусировала свою деятельность на fee-девелопменте. Андрей осуществляет операционное управление компанией, а также занимается формированием портфеля недвижимости для крупных заказчиков.

За 11 месяцев 2020 года – с января по ноябрь – количество запросов на покупку элитной недвижимости в Москве выросло на 78,8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В ноябре 2020 года число покупательских обращений по объектам премиального уровня оказалось на 87% выше, чем в том же месяце годом ранее. Поговорим о том, как бум спроса сказался на элитном рынке – и в какую сторону он будет двигаться в ближайшем будущем.

Рост вопреки

На данный момент на рынке недвижимости Москвы экспонируется почти 80 тысяч объектов недвижимости. При этом на первичном рынке экспонируется всего 200 лотов со стоимостью квадратного метра больше миллиона рублей, это 0.25% от всего объема предложения. Основная часть самых дорогих объектов недвижимости продается в ЦАО. Самый дорогостоящий первичный «квадрат» в столице обойдется в 3,1 млн рублей.

Сейчас рынок недвижимости растет, нарушая основные экономические законы. Так, спрос на жилье повышается, тогда как уровень интереса к другим продуктам длительного спроса сокращается. Согласно официальной статистике в третьем квартале текущего года спрос на автомобили сократился на 13,9% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Растущий интерес к недвижимости привел к тому, что квадратные метры не демонстрируют эластичности спроса относительно цены.

Всплеск спроса на рынке недвижимости отразился и на премиальном сегменте. Сейчас клиентов много – в какой-то степени можно говорить об очередях на самые ликвидные проекты. В некоторых комплексах застройщики приняли решение не продавать сейчас квартиры, так как на момент окончания строительства стоимость на них будет выше.

Спасайся кто как может

За 11 месяцев 2020 года на 11,6% вырос интерес россиян к теме инвестиций в недвижимость по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Элитная недвижимость остается островком стабильности на рынке. В портфеле любого серьезного инвестора должны быть проекты подобного формата, так как они являются высоколиквидными и часто привязаны к курсам валют. Наиболее востребованными инвестиционными элитными объектами остаются те, что располагаются в центре столицы – земельных участков в ЦАО больше не становится, поэтому цены на качественные проекты здесь будут только расти.

Количество инвестиционных сделок в этом сегменте выросло за счет увеличения курса валют. Доллар начал расти и люди решили защитить свои накопления в квадратных метрах. Кроме того, повлиял исторически низкий размер ключевый ставки.

На данный момент этот параметр находится на уровне 4,25%. Отметим, что элитной недвижимостью проще управлять. Если есть 10 квартир, то здесь необходим несколько помощников для оперативной перепродажи или для сдачи в аренду, а, купив один элитный объект, можно спокойно ждать когда произойдет капитальный рост цены для последующей перепродажи.

Отказ от депозитов, акций, облигаций

Основной причиной отказа инвесторов от таких инструментов как банковские депозиты стало снижение ставок. Официальная статистика говорит, что средняя ставка по вкладам для физлиц в рублях у ТОП-10 отечественных банков, привлекающих самое большое число депозитов, в первой декаде октября 2020 года, по данным ЦБ, обновила абсолютный минимум — 4,326%. Официальная инфляция составляет 3,8%. Таким образом, доход вкладчика составляет всего 0,5% годовых. Только за октябрь россияне сняли со своих счетов 296 млрд рублей – это 0,8% от всего объема денег, находящихся на вкладах у наших соотечественников. В 2020 году это не рекорд – в марте этот показатель был еще выше. Кроме того, с 2021 года будет введен налог на вклады свыше 1 млн рублей. Его подписал президент России Владимир Путин в апреле 2020 года.

Другие инструменты инвестирования: фондовый рынок, облигации имеют свои плюсы и минусы. Первый сейчас испытывает приток новой аудитории за счет молодого населения. Сейчас можно инвестировать и самостоятельно, и с помощью профессионалов.

При этом фондовый рынок очень напоминает игру. Акции могут дорожать и дешеветь в силу рыночных и корпоративных причин. В связи с этим, фондовый рынок является интересным вариантом, но высокорисковым и порой непредсказуемым. Сбережения люди в него вкладывают редко.

Эмоциональные покупки

Если посмотреть на ситуацию в мире, то богатые становятся богаче, а бедные продолжают беднеть. За последние 10 лет количество миллиардеров в мире выросло в несколько раз. Эта категория клиентов может позволить себе не только рациональные, но и спонтанные сделки. Элитная недвижимость – это далеко не единственное жилье. Здесь клиенты часто покупают объекты сердцем и душой. Очень часто бывают и спонтанные сделки размером в несколько миллиардов рублей.

Важная специфика элитной недвижимости – многие объекты такого уровня экспонируются с привязкой к курсу валют. Это связано с тем, что при реализации проектов используются только дорогостоящие зарубежные материалы, которые закупаются за доллары или евро.