Как выбрать инвестиционный объект на Бали

В 2023 году россияне стали активно присматриваться к жилой недвижимости Индонезии с инвестиционными целями. В частности, объекты на Бали побили все рекорды по популярности. Весомым фактором привлекательности острова является то, что он любим туристами. Так, по сравнению с 2019-м (допандемийным) годом турпоток на Бали уже восстановился на 82%. Причем он стабилен и длится круглый год. Ежегодный прирост ВВП страны составляет 5% фактически на протяжении последних 50 лет, то есть можно вести речь об устойчивой экономике.

Кто покупает?

Примечательно, что на Бали российские инвесторы до начала 2022 года практически не заходили, и основными покупателями являлись клиенты из Австралии, Сингапура, Европы, США. Однако к 2022-му тенденция изменилась, более того — русскоговорящие инвесторы даже вышли на третье место среди покупателей недвижимости на острове (по данным компании Ricci).

Клиенты из России и СНГ предпочитают приобретать лоты доступного сегмента, особенно при первой покупке, и редко берут объекты стоимостью дороже $1 млн. Например, мы наблюдаем высокий интерес именно со стороны тех, кто планирует дальнейшую перепродажу, в нашем комплексе премиум-вилл OceaniQ — их стоимость начинается всего от $357 тыс.

Критерии выбора

Первое — это локация. Инвесторы любят юго-запад острова, особенно район Чангу. Также в приоритете курорт Семиньяк и полуостров Букит. Туристическая часть составляет всего 1/10 острова — здесь развита инфраструктура и есть перспективы роста. При этом на Бали мало выбрать подходящий курорт — важно обращать особое внимание и на конкретное расположение объекта.

Например, в Чангу — очень интенсивное движение. От объекта, который расположен в 200 м от береговой линии, до пляжа можно будет добраться за пару минут, а от того, который находится в той же локации, но в 800 м от воды, уже только за полчаса. Район уже перенасыщен и динамика роста цен будет отставать от районов с высоким потенциалом. Да и вообще ключевым параметром для коммерческой успешности инвестиционного проекта на Бали является доступность океана. Так, OceaniQ мы строим всего в 80 метрах от одного из лучших пляжей региона на курорте Нуса-Дуа (Букит), к тому же аэропорт — всего в 25 минутах езды. При этом земля стоит в пять раз дешевле, чем в Чангу, а потенциал выше, — сначала года цена выросла на 30-50%.

Отмечу, что в центральной части острова земля стоит примерно в 5 раз дешевле, чем в туристических районах. Но здесь, во-первых, неподходящий ландшафт — джунгли, вулканы и рисовые поля, во-вторых, хуже развита инфраструктура.

Второе — формат недвижимости. Лучше всего выбирать виллу в комплексе, поскольку это освободит вас от лишних проблем. Это инвестиция из разряда «купил — и забыл», так как объект будет не только полностью готов для проживания, но и находиться в менеджменте управляющей компании. Последняя обеспечивает охрану и исправную работу всех составляющих комплекса. Кстати, второй критерий тесно связан с первым — локационным. На лучших курортах Бали наблюдается дефицит хороших отелей, т.к. в этой зоне практически не осталось земельных участков под строительство крупных объектов — более 97% всей площади уже застроено, а оставшуюся часть земли занимают участки под возведение одиночных вилл. Соответственно, к моменту перепродажи ваша недвижимость точно подорожает. Покупая объект на раннем этапе, вы можете рассчитывать на то, что капитализация во время цикла строительства достигнет 30% и даже 50%, а может дойти и до 65%.

Распространенной ошибкой начинающих инвесторов является покупка в частном секторе — без посредника в виде УК. Да, частные виллы и апартаменты продаются практически по всему острову, и часто могут возникнуть проблемы с качеством постройки, чем в тех виллах, что расположены в комплексах. Но что с таким объектом делать дальше, кому его сдашь? Там не будет ни охранной сигнализации, ни технического обслуживания.

Третье — выбор «правильного» застройщика. Важно найти девелопера, который умеет строить именно на Бали и обладает должной экспертизой, потому что здесь есть своя специфика. Например, в силу повышенной влажности важно понимать, какие использовать материалы и технологии, необходимо гидроизолировать конструкции. Если этого не сделать, то объект быстро станет жертвой плесени, и ни о какой инвестиционной привлекательности говорить не приходится. Также застройщик может использовать дешевые облицовочные материалы или камень, который портится в два раза быстрее от ветра и соли. В OceaniQ, например, мы предусмотрели гидроизоляцию фундамента, что избавит от проникновения капиллярной влаги, и резервные водостоки на кровле на случай обильных ливней. Сам фундамент — железобетон высокой марки, чтобы выдерживать все нагрузки, включая сейсмические. Стены заполнены кирпичом, а не «ботако» — местным шлакоблоком — из него построено большинство вилл. Системы остекления — европейский профиль, так как местный негерметичный и имеет неровные примыкания. Девелоперы часто используют концепцию «построить на 5-10 лет», мы строим со сроком службы от 75-100 лет.

Четвертое — анализ конкурирующих по цене и расположению объектов, тех, которые находятся в непосредственной близости с вашим. Важно понять их особенности, а также сильные и слабые стороны. Очевидно, что в силу плотности застройки совсем избежать конкурентов не получится — Бали давно и успешно осваивается — но в ваших силах найти что-то хотя бы с оригинальной концепцией. Такой объект будет пользоваться повышенным спросом при продаже. Например, в OceaniQ в каждом доме предусмотрены собственный бассейн, система «умный дом», домашний кинотеатр, винный шкаф, бытовая техника и устройство очистки и фильтрации воды. Такие виллы будут охотно покупать — люди хотят вкладываться в полностью готовые объекты.

Пятое — юридическая чистота и безопасность застройщика.

Надеюсь, эти советы помогут вам сделать правильный выбор, купить недвижимость на Бали действительно выгодно и перепродать с высокой прибылью.

 

Источник: FromMillion