Апартаментов век недолог?

«Строили мы, строили, и, наконец…» все услышали позицию замглавы Минстроя Никиты Стасишина: «Пора эту лавочку прикрыть».

Принципиальную позицию ведомства он озвучил в отношении апартаментов, формат которых никак не определится вот уже более десяти с лишним лет. Признаться, на фоне их растущей популярности всех участников рынка недвижимости такое заявление чиновника повергло в настоящий шок.

Впрочем, в последующих разъяснениях он от своих слов де-факто отказался, появились пространные комментарии о создании рабочей комиссии, которая аккумулирует различные предложения экспертов, скорее всего, апартаментам придадут статус особого вида жилья –  «жилые помещения в многофункциональных зданиях», «амнистии» подвергнутся уже имеющиеся, а вот к новым проектам будут предъявлены повышенные требования в части наличия социальной инфраструктуры.

фото pixabay.com

«Помнишь, как всё начиналось?»

Признаться, об апартаментах я впервые был наслышан в начале 2000-х, когда частенько наведывался к другу в Испанию. Он заранее заказывал номера в жилых комплексах, во множестве раскинувшихся на средиземноморском побережье. В нашем распоряжении были практически благоустроенные квартиры с гостиной, спальней, просторной ванной комнатой, обязательно лоджией с панорамным видом на море. А ещё – помимо обязательного и такого непременного в этом климате холодильника, придавалось пространство с электроплитой, микроволновкой, кухонной утварью и столовыми принадлежностями. Вроде бы не совсем отель…

«Апартаменты, –  хозяева приезжают пару раз в году, живут здесь, а в остальное время управляющая компания селит здесь приезжих. Плата идёт за обслуживание, и частично – перечисляется владельцам апартаментов».

А в 2007 году в Сочи на Приморской набережной вырос ЖК «Александрийский маяк», который позиционировался, как жилой комплекс апартаментов. Как ни пытался я выяснить условия, которые предоставят будущим жильцам, ссылался на познания испанских вариантов, чёткого ответа от застройщиков и риэлторов так и не дождался.

Зато когда в Москве один за другим стали появляться проекты – сначала в модном стиле лофт, затем и роскошных реконструируемых особняках, вопрос с чётким определением формата встал с новой силой.

«Южный вариант» ещё как-то имел под собой обоснование, но с какой стати иметь столичную недвижимость, в которой не прописаться, и которая приравнивается к коммерческим площадям, как и офисы, торговые точки, производственные или творческие мастерские? А где гарантия, что соседние помещения оборудуются под нужды владельца и начнут доставлять неприятные хлопоты, а законной управы не найти?

Разговоры о том, что в связи с активным продвижением апартаментов на столичном рынке, а затем и в Санкт-Петербурге, Казани, Тюмени, Екатеринбурге, других городах страны требуется придание этому формату чёткого определения, ходили давно. Однако, проекты множились, благо упрощена процедура их согласований, никакая социальная инфраструктура не ложилась бременем на плечи девелоперов. А в информпространстве усиливалась идея: апартаменты – самый востребованный вид жилой недвижимости, как раз необходимый для молодого, энергичного поколения.

фото pixabay.com

Промежуточный вариант

«Многие покупатели приобретают апартаменты не для постоянного проживания, а в качестве второй или дополнительной недвижимости, в которой живут лишь в течение рабочей недели. Подобная практика особенно распространена в «Москва-Сити», бизнесмены, которые там работают, приобретают апартаменты в качестве квартиры «для пиджака».

Кроме того, апартаменты в принципе востребованы среди тех, кто ещё не обзавелся семьей, поэтому потребность в государственной социальной инфраструктуре среди таких покупателей намного ниже», – 

подтверждает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

«Действительно, с развитием формата апартаментов и технологий строительства, спрос на такие объекты за последние несколько лет существенно увеличился, и это подтверждается статистикой и покупательской активностью. Апартаменты заняли свою нишу на рынке жилья: большое количество площадок в центре и в самых престижных районах Москвы позволяют строить именно апартаменты, поэтому таких объектов больше всего как раз в бизнес-классе, премиальном и элитном сегментах недвижимости. Комплексы с апартаментами по комфортности проживания ничем не уступают жилью – наиболее востребованные и ликвидные проекты строятся по оригинальным архитектурным решениям, оснащены передовыми технологиями управления домом, инженерными коммуникациями», –  поддерживает коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков.

По данным генерального директора АН «БОН ТОН» Наталии Кузнецовой, на первичном рынке старой Москвы совокупный объём предложения апартаментов на сегодняшний день составил 447,3 тыс. кв. метров и 6,2 тыс. лотов в 83 проектах и 129 корпусах.

Проект Башня Федерация

На долю предложения апартаментов приходится 22% от совокупного предложения. Из них на премиум-класс приходится 43%, объём которого за год вырос на 10%. Предложений бизнес-класса –  38%, и эта величина остаётся неизменной в течение года. Зато значительно уменьшился объём апартаментов комфорт-класса – сейчас его доля составляет более 18%. Рынок апартаментов всё больше становится рынком премиального сегмента точечной застройки. В реализации в премиум-классе находится 28 проектов в 39 корпусах.

Эксперт уточняет: почти 70% предложения апартаментов концентрируется в трёх округах Москвы: ЦАО (30,5%), САО (20%) и СВАО (14,3%).  По классам прослеживается чёткое распределение по округам. Так, комфорт-класс – в СВАО (45%) и ЗАО (25%), бизнес-класс – САО (33%), СВАО (17%) и СЗАО (14%), премиум-класс – ЦАО (63%).

По районам половина предложения премиум-класса приходится на Пресненский (ЦАО) – 38% и Дорогомилово (ЗАО) -16%, а такая же часть бизнес-класса распределяется уже по пяти районам: Беговой (САО) – 15,4%, Алексеевский (СВАО) – 9,8%, Черемушки (ЮЗАО) – 8,6%, Покровское-Стрешнево (СЗАО) – 8,2% и Донской (ЮАО) – 7,3%.

По стадиям строительной готовности 68% предложения находится на заключительной стадии. На начальной стадии находится 24,2% предложения. Средневзвешенная цена предложения по итогам октября составила 364,2 тыс. руб., которая за год выросла на 23%. За год больше всего выросла СВЦ в премиум-классе – на 14,5%.

Средняя стоимость апартаментов составила 25,9 млн рублей. «Спрос на формат жилья апартаменты стабильно растёт, как и объём его строительства, –  говорит генеральный директор технологичного агентства Homeapp Алексей Игошин. –  Покупатели осведомлены, в чём разница между квартирой и апартаментами – информации об этом становится всё больше, но покупку рассматривают чаще всего в качестве дополнительного жилья или в качестве инвестиций, для сдачи в аренду».

Держаться в рамках

И всё же размытость определения формата апартаментов сидела зудящей занозой у всех участников рынка недвижимости. «Действительно, долгое время непроработанность их правового статуса является одной из основных проблем, – утверждает Наталия Кузнецова. –  В Жилищном Кодексе даётся понятие жилым помещениям, а апартаменты приравниваются к разряду нежилых помещений для временного пребывания, что ставит их в один ряд, скажем, с офисами, торговыми и развлекательными учреждениями, кладовыми, паркингами и т.д. К слову, в Законе о банкротстве данный вид недвижимости также входит в массу нежилых помещений и их покупатели не защищены в случае банкротства застройщика».

«Да, есть клиенты, которые отрицательно реагируют на апартаменты из-за того, что до конца не понимают юридический статус такого жилья. Они опасаются, что власти смогут ограничить возможность проживания в них, –  подтверждает директор по развитию департамента городской недвижимости Knight Frank Игорь Егоров.

«Для покупателей вероятная возможность прописки и потенциально более низкие налоги, конечно, сразу повышают привлекательность апартаментов. Тем не менее, можно ожидать, что исчезнет главное преимущество этого формата – невысокая стоимость квадратного метра.

Проект Башня Федерация

Кроме того, совершенно не понятно, что делать с уже построенными апартаментами, которые не подходят под существующие градостроительные нормы. Многие объекты просто невозможно с этими нормами согласовать – особенно это касается объектов редевелопмента. Само собой, менять нормативы в жилом строительстве ради апартаментов город не будет, отсюда вырастает очевидное противоречие, которое очень сложно разрешить», –  уверена директор по продажам клубных домов Turandot Residences и Artisan Ольга Зыблая

«Решение по запрету апартаментов совершенно логично. Формат так и не получил юридического статуса, что подвесило их в воздухе как неполноценный объект, – категорично заявляет директор департамента по работе с девелоперами Savills в России Александра Синилова. – 

Большое количество новых апартаментных комплексов серьёзно бьют по социальной инфраструктуре, нарушается баланс нормальной жизни в квартале, районе. При строительстве жилых проектов жестко соблюдаются нормативы по социальной нагрузке на квартал, при строительстве апартаментов такой нагрузки нет».

«Предложенная недавно инициатива об амнистии и признании жильём всего построенного фонда и дальнейшего запрета строительства апартаментов выглядит довольно радикальной, –  утверждает Ирина Доброхотова. –  При этом возникает вполне закономерный –  что будет со строящимися сейчас апарт-комплексами и теми проектами, которые готовятся вот-вот выйти на продажу? Непонятно также, как с юридической точки зрения будут запрещены апартаменты, ведь сейчас у нас официально не существует подобного термина. Есть гостиничные комплексы с апартаментами, а также нежилые здания, которые оборудованы для проживания людей. Поэтому неясно, как можно запретить застройщику, например, построить бизнес-центр с помещениями для отдыха и длительного пребывания офисных работников. Кроме того, такая инициатива способна привести к росту цен на апартаменты и, в дальнейшем, к сокращению объёма предложения».

Проект Мосс Апартментс

«Уверен, что в компромисс в этом вопросе возможен и будет найден. Буду сильно удивлён, если не будет предложено разумное и сбалансированное решения для всех заинтересованных сторон. Ведь в конечном итоге, главная задача –  сделать комфортнее жизнь людей, а не разрушить девелоперский бизнес», – считает Алексей Игошин.

 

Источник: FromMillion.ru