Неликвидных вариантов на загородном рынке очень много (интервью)

Сегодня FromMillion.ru беседует с руководителем проекта  «Успенские Усадьбы» и руководителем отдела земельных участков компании Paul’s Yard о том, как обстоят дела на элитном загородном рынке Подмосковья.

— Действительно ли элитный загородный рынок в настоящее время “затоварен” неликвидом? Вообще, что такое в вашем представлении неликвидный элитный загородный объект? Какие факторы способны сразу отвратить клиента от покупки?

— Да, можно сказать, что неликвидного предложения на рынке сейчас довольно много. Хотя тут нужно понимать, что именно мы вкладываем в понятие «неликвид». Вариантов может быть очень много. Долгострои, невыполненные обещания по коммуникациям – только самые очевидные примеры. Снижает ликвидность загородного элитного объекта наличие в зоне видимости многоэтажных домов, соседство с промзонами, транспортные сложности, отсутствие необходимой инфраструктуры, погрешности с концепцией, соседство с оживленной трассой, неправильное соотношение площади дома к площади участка и т.п. Но надо понимать и другое – почти на каждый «проблемный» объект может найтись свой покупатель. В нашей практике были случаи, когда покупатель целенаправленно искал дом, который занимал бы почти весь участок и т.п. На загородном рынке, при всем здравомыслии сегодняшнего покупателя, очень много зависит от индивидуальных предпочтений, так что значительная часть «неликвида» вполне может найти покупателя. И если для одного клиента, например, соседство с многоэтажкой сразу снимает вопрос о просмотре, другого объект вполне может устроить. Вопрос только в адекватности цены.

—  Какие объекты сложнее показывать – дома «под ключ», дома под отделку, земельные участки? Если бы вы выбирали дом для себя, на что бы вы обратили внимание в первую очередь? Какими бы принципами руководствовались при выборе?

— Я бы не говорила о сложностях – просто для каждого случая есть своя специфика. Например, если показывается дом, цокольный этаж в обязательном порядке должен быть сухим, то есть необходимы гидроизоляция и дренаж. Конечно, когда показывается готовый дом, в большей степени задействуются эмоции покупателя, хотя и при выборе участка этот фактор может включиться – если окружающий пейзаж к этому располагает.

Что касается выбора объекта для себя, я бы смотрела, в первую очередь, на местоположение и на качество соседних домов. На рынке достаточно случаев, когда «дворец» располагается посреди дачной застройки, и некоторых покупателей это вполне устроило бы, но я рассматриваю такое соседство скорее как негативный фактор. Опыт показывает – весьма велик шанс на то, что отношения с соседями сложатся не самые легкие. Да и впоследствии такой объект продать будет сложнее, а этот момент – условно говоря, «инвестиционный», - обязательно нужно учитывать при выборе объекта. Грамотный покупатель думает не только о том, как он будет жить в своем новом доме, но и о том, как быстро сможет его реализовать спустя какое-то время. И хотя сейчас, в кратко- и среднесрочной перспективе прогноз, конечно, зависит от общеэкономической и политической конъюнктуры, все-таки недвижимость – это всегда вложение средств, и правильно выбранный объект спустя годы обеспечит покупателю прибыль.

—  Судя по данным вашей компании, спрос на загородном рынке восстановился после прошлогоднего спада. С чем был связан спад спроса? И какие причины привели к его восстановлению? Изменились ли требования покупателя? Каковы ключевые факторы, влияющие на выбор объекта?

—  Снижение спроса, которое отмечалось в 2013-м году, обусловлено общеэкономическими причинами. И я бы не говорила, что спрос полностью восстановился, хотя определенная активизация, безусловно, есть. Одна из причин  такого оживления – это сезонность, но одним этим фактором дело не ограничивается. За год сложился отложенный спрос, который сейчас начал реализовываться.

При этом на фоне такой активизации спроса отчетливо становится видно, насколько сильно рынок изменился за последние годы. Покупатель уже не готов «сметать все», в его сознании есть четкое представление о том, что такое загородный объект, из чего складывается его стоимость. Это участок с его местоположением и транспортной доступностью, это коммуникации и стоимость самого строения. Конечно, есть масса факторов, которые определяют выбор объекта в каждом конкретном случае – все они зависят от личных предпочтений покупателя. Кто-то хочет проводить время вдали от цивилизации, для кого-то важно статусное окружение, для кого-то – возможности для развлечений и «тусовка». Но в любом случае, экономика покупки складывается из стоимости земли, коммуникаций и строения.

 

Источник: FromMillion.ru